Büyük kaçış nereye?

Konut piyasası durgun. geçen sene 1.409 bin rakamına ulaşılmasına karşılık, evvel kez 2009 sonrasında ev satışları senelik bazda düşüş gösterdi. ev satışları toplamda yüzde 2.4 geriledi. Bu sene ocakta ayı verileri tertemiz açıklandı ve yüzde 25’lik tek dahada düşüş dahada alana geldi. Satışları düşüren anne etkenlerden biri ev kredi faizlerindeki yükseklik, ötekisi eldeki ev stokundaki artış, üçüncüsü de konjonktürel nedenler olabilir.

-Konut kredi faizlerinin iki katına yükselmesinin ardından ipotekli satışlar geçen sene toplamında yüzde 41.5 geriledi. Bu sene ocakta ayında da gerileme yüzde 77.2’ye vardı. Borçlanarak ev satın alma eğilimi şimdilik bitmiş durumda. Enflasyonla birlikte faizlerin takriben yarı yarıya düşmesi seklinde borçlanarak ev alma isteği tekrar canlanabilir. Buradaki ağırbaşlı eşik de yüzde 12 senelik nema veyahut aylık yüzde tek ve altındaki faiz.

-Faizlerin yüksekliği yanında enflasyondaki sıçrama, işsizliğin artması, kişi başına gelirin hakikat manada düşmesi, geleceğe baz alinarak beklentilerdeki güven kaybı, Mart nihayetinde mahalli seçimlerin beklenmesi gibi faktörler de ev satışlarını menfi etkiliyor.

STOKLAR SATIŞLARA ENGEL

-Satışların önündeki tek engel de ev stokunun hatri sayilir büyüklükte boyutlara ulaşması. İnşaatı tamamlanan ve alıcı bekleyen konutların fazlalığı ücret artışlarının önündeki en hatri sayilir büyüklükte engel. ücreti artamayacak var olan tek konutu yatırım emeliyle kimse almak istemez. Düşeceği bekleniyorsa fiyatların iyice oturması beklenir.

-Son açıklanan ev inşa ve oturma destur dokümanları de stokun gittikçe arttığını ortaya koydu. 2018 seneninde yapı kullanma desturu alan ev sayısı yüzde 5.6 çogalarak 871 bine ulaştı. oysa geçen sene evvel satışı yapılan ev sayısı 660 binde kaldı. Kısaca ev stokuna veyahut satılamayan konutlara 211 bin ev dahada eklendi.

STOK tek MİLYON KONUTA YAKIN

-Geçmiş senelerden birikerek gelen sayıyı da hesap etmek mümkün. Türkiye’de satışı 5 seneden dahada uzunca vadeye sarkan ev stokunun az olduğunu olasılık ediyoruz. bu yüzden nihayet 5 senelik birinci el ev satışları ile yapı kullanma destur dokümanı alan ev sayılarını karşılaştırdık. 2014’te 236 bin, 2015’te 134 bin, 2016’da 122 bin, 2017’de 161 bin ve 2018’de 211 bin ev satılamamış görünüyor. Bunların toplamı da 864 bin ev yapıyor.

-Türkiye’de nihayet 5 senede evvel el satışları üç milyonu geçti ve senelik vasati 618 bini buldu. Buradan hareketle eldeki ev stokunun 1.5 senelik tertemiz ev istegini karşılayacağı söylenebilir. Ancak geçen sene da gördük ki, azalmakla birlikte tertemiz inşaat uygulamak isteyenler de ev arzını artırıyor. Dolayısıyla piyasa akışına bırakılırsa ev stokunu eritmek yılları alabilir.

– 2018 seneninde alınan yapı ruhsatlarında azalmada hızlı. İnşaat desturu alan ev sayısı 2017’de tek milyon 377 binden geçen sene 643 bine geriledi. Gerileme oranı yüzde 53. Genelde alınan inşaat izinlerine karşılık vazgeçmeler ve gecikmeler hasebiyle gerçekleşmeler yüzde 70’ler düzeyinde kalıyor.

-2003 ile 2018 yılları arasındaki 16 senede alınan ev inşaatı ruhsatı 11 milyon 352 bin. bunun için karşılık yapı kullanım destur dokümanı alan, Başka bir deyişle tamamlanan inşaat sayısı 8 milyon 251 bin. Alınan inşaat izinlerinin tamamlananlara oranı yüzde 72.7.

STOK FAZLALIĞI FİYAT ARTIŞINA ENGEL

-Stok fazlalığının ekonomiye maliyeti finansal kaynakların betona gömülmesi oluyor. Başka alanlarda kullanılabilecek kaynaklardan ekonomi yoksun alıyor.

-Stokun asıl zararı ise ev sektörüne. Stoktaki fazlalık kendisi ücret artışlarının önündeki en mühim engel. Üstelik bunun benzeri tek stok fazlalığı, ev isteginin nihayet 15 sene en düşük düzeylerine indiği tek döneme eşit geliyor. Bu vaziyette ya fiyatlar geriliyor veyahut ücret artışları enflasyonun oldukça gerisinde kalıyor. bunun için en iyi misal ise taşı toprağı altın diye Bilinen İstanbul.

 

2018’DE NE OLDU?

-Yukarıdaki tabloda da yer alıyor, İstanbul ev fiyatlarındaki artış kalite artışından arındırılmış haliyle 2018 seneninde yüzde 1.3’e indi. Türkiye ortalaması yüzde 5.44 artarken 2018 senesi enflasyonu yüzde 20.30 düzeyindeydi. Dolar atışı ise yüzde 37.80’i buldu. İstanbul’dan dahada perişan durumdaki şehirler ise Batman-Mardin, Erzurum- Erzincan, Çankırı-Kastamonu-Sinop, Zonguldak-Bartın-Karabük.

-2018’de maksimum ücret artışı yüzde 17.43 ile Van-Bitlis-Muş’tan. Nedenini bilmiyoruz. İç Anadolu’da Kayseri-Sivas’ta da yüzde 11.57 ile ev fiyatlarında belli tek canlılık gerçekleşiyor. ücret artışı yönünden tatil beldesi Muğla’nın da içinde bulunduğu üç kent üçüncü, İzmir ise dördüncü sırada.

EN GÖZDE YERLER TATİL BELDELERİ

-2018 ile birlikte nihayet 8 sene ücret bilançosunu da çıkarttık. 2011 nihayetinde 2018’e civarindan 8 yılda konut fiyatlarının en çok arttığı illerin başında Bodrum, Marmaris, Fethiye benzeri tatil beldelerini içinde barındıran Muğla geliyor. Muğla, Denizli ve Aydın ile birlikte 8 senede yüzde 161 kıymet artışı yaptı. büyük olasılık ortalamayı yukarıya çeken Muğla’dır diye olasılık ediyoruz. Dolayısıyla bu değerlenme geçmiş senelerde hatri sayilir büyüklükte kentlerden tatil beldelerine kaçış eğiliminin gücünü de gösteriyor. Aynı vaziyeti İzmir, Antalya’nın da en çok prim yapan evvel beş içinde yer almasında görüyoruz ve yaygın tek eğilimden laf ediyoruz.

İZMİR İSTANBUL’A YETİŞTİ

-İstanbul ile İzmir 8 senelik ücret artışında yüzde 159 pirim yaparak başa baş vaziyete geldi. İzmir nihayet senelerdeki atağı ve İstanbul’un gerilemesi ile arayı kapattı. İstanbul’dan göç edenlerin en çok yöneldiği yer de İzmir oldu.

Antalya yüzde 137 ve Gaziantep yüzde 134 prim yaptı. Antep tek asama Suriye tesiriyle de ücret artışlarının lideriydi. tekrar pkk terör olayları ve ev arzının artması ile nihayet senelerde yavaşlamakla birlikte Türkiye’nin en primli şehirlerinden biri olmayı başardı.

DEĞER ARTIŞI ÜZERİNE BİR DE KİRA GELİRİ

Türkiye ortalaması olarak konut fiyatlarındaki artış 8 senede yüzde 120 oldu. Aynı dönemdeki tüketici enflasyonu ise yüzde 116 düzeyinde. Bunun dört nokta üzerinde tek artış laf konusu. Bundan da ehemmiyetlisi konutların kira gelirleri. Normalde 8 senede konutların ücretinin yüzde 40’ı civarindan kira tahsili uygulamak mümkün. Vergiler de kira gelirlerinden düşüldüğünde ev kıymet artışı ile birlikte geriye oldukça karlı tek yatırım kalır.

Enflasyonun yüzde 116 olduğu bu dönemin vasati kira artışı yüzde 81. Dolar kuru artışı ise yüzde 250 benzeri çok tek oranı buldu. Türkiye’de nihayet 8 senede konuta yatırım yapanlar, kira gelirleri de dahil edilse büyük olasılık dolara yatırım yapanları yenememiş olabilirler.

 

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir